终极一班2

投资房产，他们全款买房为收租_我的网站

A |     山脚下的晚风，把周末揉成了奶油色     刚把车停在营地的碎石停车场时，我还在为早上临时取消的加班会议懊恼。

B |     10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。导航屏幕上最后几公里的盘山路，连带着山坳里若隐若现的白色帐篷，都像隔着一层雾的旧照片——直到车门被山风撞开，带着松针和青草气息的凉意裹住脸，我才突然想起，这次出发前特意把电脑塞进了后备箱最底层。

C | 与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。

D |     这是我攒了三个月的周末出逃计划。朋友阿凯提前一周就把营地订好了，说是藏在城郊山谷里的”懒人营地”，连炭炉和串儿都帮我们备齐了。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。我本来还抱着”找个地方摸鱼发呆”的心态，没想到刚下车就被治愈了：营地顺着溪流铺成一片，原木色的天幕搭在浅滩边，几只柯基正追着水洼里的落叶跑，远处的山尖还沾着清晨的薄雾，连空气里都飘着淡淡的柠檬香，是营地免费提供的驱蚊喷雾混着烧烤的甜香。    我们的营地位置最好，刚好在溪流转弯的地方，浅滩的水刚没过脚踝，搬几块鹅卵石就能当凳子坐。阿凯和另两个朋友已经把装备搭好了：折叠桌铺着格子餐布，上面摆着切好的西瓜、冰好的气泡水，还有提前腌好的五花肉和鸡翅。

E |                    张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。

F | 我本来想搭把手，却被阿凯按在折叠椅上：“歇着歇着，老板早就把炭烧好了，你负责当’品鉴官’就行。         ”     其实我本来是个有点”规划焦虑”的人，出门总要列三张清单，生怕漏了充电器或者换洗衣物。

G | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。但这次完全不用操心——营地提前把食材分袋装好，连锡纸和刷子都放在了指定的收纳箱里，老板还特意提醒我们，上游有个浅滩可以捞小鱼，傍晚的山风最舒服，别在太阳最毒的时候出门。我们把随身的背包扔在天幕下，脱了鞋踩进水里，冰凉的溪水冲走了半个月的疲惫，连手机震动的声音都显得格外刺耳，索性把屏幕朝下扣在石头上，彻底断了和工作的联系。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。    第一次露营烧烤的新手总是状况百出。阿凯把炭炉点着的时候，烟差点把我们呛出眼泪，旁边营地的大叔递来一把扇子，笑着说”年轻人就是急”，还教我们怎么把炭块摆成金字塔形，说这样火最匀。不一会儿，鸡翅的油滴在炭火上，滋滋地冒着泡，裹着辣椒面的肉香混着山风飘出去，连路过的小朋友都趴在栅栏边喊”好香啊”。         我们把烤好的串儿放在餐盘里，就着冰镇的酸梅汤啃，咬开第一口的时候，五花肉的油脂在嘴里化开，比城里西餐厅的烤肉还要香——大概是因为风里带着松针的味道，连肉都变得清甜起来。

H |     下午的时光慢得像被拉长了的橡皮筋。我们躺在天幕下的充气床上，看云在山尖慢悠悠地飘，阿凯掏出吉他弹起了《晴天》，歌声混着溪流的声音，比任何音响都好听。                   张强投资房产的念头来自朋友的启发。有个戴眼镜的男生带着画板来写生，说这里的光影比画室里的模特更生动，我们凑过去看的时候，他笔下的山坳已经染上了暖金色，连我们搭帐篷的影子都画得清清楚楚。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。

I | 张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。

J | 后来我们还一起捞了半桶小鱼，放在透明的塑料盆里看它们摆尾巴，直到太阳快落山的时候，才把它们送回了更深的溪水里。    天色暗下来的时候，营地的灯串亮了起来，暖黄色的光串在天幕上，像把星星摘下来挂在了帐篷边。老板搬来音响，放起了轻柔的民谣，有人开始围着篝火跳舞，有人在天幕下玩起了狼人杀，我们则把带来的投影仪架在石头上，放起了小时候看过的《天书奇谭》。                   下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。         溪水里映着灯串的光，晃得像碎掉的银河，我靠在朋友的肩膀上，突然觉得生活其实不用那么紧绷——不用赶早高峰，不用改第十版的方案，不用在微信群里秒回消息，只要在这里，就能把时间掰成一小块一小块，慢慢嚼出甜味。    临睡前我们把篝火堆成了小堆，坐在石头上看星星。

K | 城里已经很久没见过这么多星星了，密密麻麻地铺在黑色的天幕上，连银河都看得清清楚楚。阿凯说，他选这个营地就是因为老板不允许带音响过夜，“这里的声音本来就够好听了”。我点点头，风裹着溪水的声音吹过来，连呼吸都变得轻了，生怕惊飞了天上的星星。    返程的时候，我把电脑原封不动地放回了书房。后备箱里还留着半袋烤好的玉米和营地老板送的野蜂蜜，车窗开着，山风灌进来，带着刚晒过的青草香。其实这次出游最治愈的不是风景，而是那种”一切都被妥帖安排好”的松弛感——不用提前查攻略，不用纠结带什么东西，不用怕做错什么，只要跟着自己的节奏，就能把普通的周末变成一辈子都记得的傍晚。                   寻找机会                    张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。

L |     后来我把拍的照片发给同事，他们都说”好羡慕”。其实我想说，不是营地有多好，也不是风景有多美，而是我们终于愿意停下来，把生活的遥控器交给自己，让晚风把紧绷的神经吹软，让山水把心里的褶皱熨平。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。

M | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。                   尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。毕竟人生哪有那么多必须赶的路，偶尔停下来，在山脚下吹吹风，吃一串烤得焦香的肉串，才是对周末最起码的尊重。

N | 返回，查看更多。                   张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。                   今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。                   这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。                   朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。                   由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。                   8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。

o | 两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。                   张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。                   10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。                   这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。                   张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。

p |                    抓住机会                    看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。                   他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。                   张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。

q | 而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。

r |                    在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。

s | 一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。                   张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。

t | 照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。                   上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。

u | 排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。                   显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。                   上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。                   买房逻辑变了                    过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。

v | 张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。                   在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。                   将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。                   上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。                   该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。                   以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。

w |                    与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。                   （应受访者要求，张强为化名）。

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Published on:02:19:02